Νέο πλαίσιο για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων από οφειλέτες της Εφορίας ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ, ανοίγοντας τον δρόμο για μεταβιβάσεις που μέχρι σήμερα παρέμεναν «παγωμένες» λόγω χρεών προς το Δημόσιο.
Με απόφαση που αναμένεται να εκδοθεί από την ΑΑΔΕ, θα δίνεται η δυνατότητα άρσης της κατάσχεσης σε ακίνητο, προκειμένου να ολοκληρωθεί η πώλησή του. Βασική προϋπόθεση είναι μέρος του τιμήματος να κατευθύνεται απευθείας στην εξόφληση των οφειλών του ιδιοκτήτη προς τη Φορολογική Διοίκηση.
Σύμφωνα με το νέο σχήμα, το ποσό που θα παρακρατείται από το τίμημα της μεταβίβασης δεν θα μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής. Η παρακράτηση θα γίνεται μέσω του συμβολαιογράφου, ο οποίος θα αποδίδει το ποσό στη Φορολογική Διοίκηση.
Πώς θα γίνεται η άρση κατάσχεσης
Η διαδικασία θα ξεκινά με αίτηση του οφειλέτη προς τη Φορολογική Διοίκηση. Εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενοι όροι, η ΑΑΔΕ θα εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης, ώστε να μπορεί να προχωρήσει η μεταβίβαση του ακινήτου με τίμημα.
Για να εγκριθεί η αποδέσμευση, ο οφειλέτης θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.
Παράλληλα, το τίμημα της πώλησης δεν θα μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Αν η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, τότε θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.
Τι ισχύει για παλαιές κατασχέσεις
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για τις περιπτώσεις όπου η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια. Σε αυτές τις υποθέσεις, ο οφειλέτης θα πρέπει να προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
Με τον τρόπο αυτό, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να διασφαλίσει ότι η πώληση δεν θα γίνεται σε τίμημα κατώτερο της πραγματικής αξίας του ακινήτου, προστατεύοντας τα συμφέροντα του Δημοσίου και περιορίζοντας τον κίνδυνο καταστρατήγησης της διαδικασίας.
Ο ρόλος του συμβολαιογράφου
Κεντρικό ρόλο στη νέα διαδικασία θα έχει ο συμβολαιογράφος, καθώς από το τίμημα της μεταβίβασης θα παρακρατεί και θα αποδίδει στην ΑΑΔΕ το ποσό που αντιστοιχεί στο προβλεπόμενο ποσοστό της οφειλής.
Το ποσοστό της παρακράτησης θα καθορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής. Σε κάθε περίπτωση, όμως, δεν θα μπορεί να πέφτει κάτω από το 25%.
Αν από τον υπολογισμό προκύπτει μεγαλύτερο ποσό παρακράτησης, τότε θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό. Αν η παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, τότε θα παρακρατείται και θα αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος, ενώ η κατάσχεση θα αίρεται για το ακίνητο που μεταβιβάζεται.
Πότε δεν εφαρμόζεται το όριο του 25%
Το ελάχιστο όριο παρακράτησης 25% δεν θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, το Δημόσιο θεωρείται ήδη διασφαλισμένο, οπότε η διαδικασία μπορεί να προχωρά χωρίς την υποχρεωτική παρακράτηση του συγκεκριμένου ποσοστού.
Τι αλλάζει για οφειλέτες και αγορά ακινήτων
Η νέα ρύθμιση δίνει πρακτική διέξοδο σε ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα δεσμευμένα λόγω χρεών προς την Εφορία, αλλά μπορούν να τα πουλήσουν ώστε να αποπληρώσουν μέρος ή το σύνολο των οφειλών τους.
Ταυτόχρονα, η ΑΑΔΕ επιδιώκει να επιταχύνει την είσπραξη ληξιπρόθεσμων χρεών, χωρίς να οδηγούνται όλα τα ακίνητα αποκλειστικά στη διαδικασία του πλειστηριασμού.
Για την αγορά ακινήτων, η αλλαγή μπορεί να ξεμπλοκάρει συναλλαγές που μέχρι σήμερα έμεναν στα χαρτιά, επειδή η κατάσχεση λειτουργούσε σαν χειρόφρενο. Πλέον, εφόσον τηρούνται οι όροι, ο οφειλέτης θα μπορεί να πουλά, το Δημόσιο θα εισπράττει και η μεταβίβαση θα ολοκληρώνεται με πιο καθαρό πλαίσιο.
