Περιθώριο έως το τέλος του έτους έχουν οι ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν την τριετή φοροαπαλλαγή για κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές ή διατίθεντο για βραχυχρόνια μίσθωση.
Εφόσον πληρούνται οι όροι της νομοθεσίας και η σύμβαση συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, το εισόδημα από τη μακροχρόνια εκμίσθωση απαλλάσσεται από τον φόρο για 36 μήνες.
Η απαλλαγή μπορεί να αφορά εισόδημα που διαφορετικά θα φορολογούνταν με συντελεστή έως 45%. Δεν πρόκειται, όμως, για οριζόντια «έκπτωση 45%» για όλους. Το πραγματικό όφελος εξαρτάται από το συνολικό εισόδημα του ιδιοκτήτη από ακίνητα και το φορολογικό κλιμάκιο στο οποίο αυτό εμπίπτει.
Ποιοι μπορούν να ενταχθούν
Το κίνητρο απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση:
- Κατοικία η οποία ήταν κενή για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα.
- Ακίνητο το οποίο χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Κατά περίπτωση, ακίνητο άλλης χρήσης που μετατράπηκε νόμιμα σε κατοικία και πληροί τους υπόλοιπους όρους.
Η νέα μίσθωση πρέπει να αφορά αποκλειστικά χρήση κατοικίας. Το μέτρο δεν καλύπτει επαγγελματικές μισθώσεις ή άλλες μορφές εκμετάλλευσης.
Το ιστορικό του ακινήτου είναι καθοριστικό
Η απλή δήλωση του ιδιοκτήτη ότι το ακίνητο ήταν κλειστό δεν αρκεί. Η προηγούμενη κατάστασή του πρέπει να αποδεικνύεται από τις φορολογικές δηλώσεις που έχουν υποβληθεί εμπρόθεσμα.
Για τις κενές κατοικίες ελέγχεται εάν το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 κατά τα προηγούμενα φορολογικά έτη. Δεν πρέπει, για το ίδιο διάστημα, να εμφανίζεται ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο, δωρεάν παραχωρημένο ή ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
Στην περίπτωση πρώην Airbnb, η προηγούμενη αποκλειστική χρήση για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να προκύπτει από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις σχετικές δηλώσεις προς την ΑΑΔΕ.
Ένα λάθος ή μια εκπρόθεσμη διόρθωση στο φορολογικό ιστορικό μπορεί να στερήσει από τον ιδιοκτήτη ολόκληρη την απαλλαγή.
Διάρκεια και ηλεκτρονικό μισθωτήριο
Κατά κανόνα, απαιτείται σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Το μισθωτήριο πρέπει να δηλωθεί εμπρόθεσμα και ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ.
Η απαλλαγή καλύπτει 36 μήνες και αρχίζει από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα κατά τον οποίο συνάφθηκε η σύμβαση.
Για φορολογικούς σκοπούς, ως ημερομηνία σύναψης λαμβάνεται εκείνη που αναγράφεται στην εμπρόθεσμη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Η σωστή καταχώριση των ημερομηνιών, επομένως, δεν είναι τυπική λεπτομέρεια αλλά βασική προϋπόθεση.
Η ειδική εξάμηνη μίσθωση
Εξαίρεση από την υποχρεωτική τριετή διάρκεια προβλέπεται όταν η κατοικία εκμισθώνεται για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του Δημοσίου.
Η δυνατότητα αφορά:
- Ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό φορέων της Γενικής Κυβέρνησης.
- Εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης.
- Ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Η ιδιότητα του μισθωτή πρέπει να αποδεικνύεται με βεβαίωση από την υπηρεσία στην οποία εργάζεται.
Το όριο των τετραγωνικών
Η φοροαπαλλαγή αφορά κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων.
Το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν των δύο. Συνεπώς, η προσαύξηση δεν δίνεται για κάθε παιδί από το πρώτο, αλλά ενεργοποιείται από το τρίτο εξαρτώμενο τέκνο και μετά.
Η οικογενειακή κατάσταση εξετάζεται κατά τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης.
Πότε χάνεται η απαλλαγή
Η τριετής φορολογική απαλλαγή συνοδεύεται από αυστηρούς όρους. Αν το ακίνητο πάψει να μισθώνεται, το ευεργέτημα διακόπτεται από το φορολογικό έτος κατά το οποίο έμεινε κενό, με τις ειδικότερες εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος για νέα μακροχρόνια εκμίσθωση.
Ακόμη σοβαρότερες είναι οι συνέπειες εάν η κατοικία επιστρέψει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η εγγραφή ή επανεγγραφή της στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής μπορεί να οδηγήσει σε αναδρομική απώλεια της απαλλαγής από το πρώτο έτος.
Κατά την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, το ακίνητο δεν πρέπει να εμφανίζεται με ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση.
Τι δεν καλύπτει η ρύθμιση
Το ευεργέτημα αφορά αποκλειστικά τον φόρο εισοδήματος που αναλογεί στα συγκεκριμένα μισθώματα. Δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από:
- Τον ΕΝΦΙΑ.
- Έξοδα επισκευής και συντήρησης.
- Ασφάλιστρα του ακινήτου.
- Δημοτικά τέλη ή άλλες επιβαρύνσεις.
- Τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σύμβαση.
Πριν από την ένταξη, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συνυπολογίσει και το κόστος επαναφοράς του ακινήτου στην αγορά. Ένα σπίτι που έμεινε κλειστό επί χρόνια μπορεί να χρειάζεται ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, ενεργειακό πιστοποιητικό, επανασύνδεση παροχών ή εκτεταμένη ανακαίνιση.
Η προθεσμία και το ενδεχόμενο παράτασης
Το ισχύον πλαίσιο καλύπτει συμβάσεις που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Παρότι έχουν διατυπωθεί προτάσεις για νέα παράταση, δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένη πριν υπάρξει επίσημη νομοθετική ρύθμιση. Όσοι μπορούν ήδη να ενταχθούν στο μέτρο δεν είναι φρόνιμο να βασίσουν τον προγραμματισμό τους σε ένα σενάριο που δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.
Οι αναλυτικές οδηγίες της ΑΑΔΕ προβλέπουν ειδικούς κωδικούς στο Ε2 για τα απαλλασσόμενα εισοδήματα από κενές κατοικίες και πρώην ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
