Το νέο μοντέλο προβλέπει μετατροπή παλιών βιομηχανικών και εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες, με αντάλλαγμα ελεγχόμενα ενοίκια για τα νοικοκυριά
Ένα νέο εργαλείο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης επιχειρεί να ενεργοποιήσει η κυβέρνηση, μέσω του προγράμματος «Κατασκευάζω – Νοικιάζω», γνωστού και ως Build to Rent.
Το σχέδιο στοχεύει στην αξιοποίηση παλαιών ή ανενεργών ακινήτων, όπως βιομηχανικά κτίρια, επαγγελματικοί χώροι, αποθήκες, γραφεία ή ημιτελείς κατασκευές, τα οποία θα μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες και να διατεθούν στην αγορά με μακροχρόνια μίσθωση και χαμηλότερο ενοίκιο.
Το βασικό δέλεαρ για τις εταιρείες που θα συμμετάσχουν είναι ισχυρό: πλήρης απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για 10 χρόνια. Το αντάλλαγμα, όμως, είναι εξίσου σαφές: τα ακίνητα δεν θα μπορούν να νοικιάζονται ελεύθερα στην αγορά, αλλά με προκαθορισμένο και ελεγχόμενο μίσθωμα.
Πώς θα λειτουργεί το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»
Το πρόγραμμα αφορά κυρίως εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο των κατασκευών και της διαχείρισης ακινήτων. Οι εταιρείες αυτές θα μπορούν είτε να χτίσουν νέες κατοικίες είτε να αλλάξουν τη χρήση υπαρχόντων κτιρίων, μετατρέποντάς τα σε διαμερίσματα.
Για να λάβουν τη φορολογική απαλλαγή, θα πρέπει να διαθέσουν τα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 10 ετών. Δεν μιλάμε, δηλαδή, για σπίτια που θα γίνουν Airbnb, ούτε για ακίνητα που θα μπουν στο παιχνίδι της Golden Visa. Το πρόγραμμα έχει άλλο στόχο: να αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια για μόνιμη κατοικία.
Με απλά λόγια, το κράτος λέει στους επενδυτές: χτίστε ή μετατρέψτε ακίνητα σε σπίτια, μηδενίστε τον φόρο εισοδήματος για 10 χρόνια, αλλά νοικιάστε τα με ελεγχόμενο ενοίκιο. Deal, αλλά με κανόνες.
Πόσο φθηνότερα μπορεί να είναι τα ενοίκια
Η τελική τιμή των ενοικίων θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση. Ωστόσο, σύμφωνα με τις πληροφορίες που βρίσκονται στο τραπέζι, εξετάζεται το ετήσιο μίσθωμα να κινείται στο 3% με 4% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Αν αυτό εφαρμοστεί, οι διαφορές για τους ενοικιαστές μπορεί να είναι σημαντικές.
Για παράδειγμα, σε ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ, ένα ετήσιο ενοίκιο στο 3% θα αντιστοιχούσε σε 3.000 ευρώ τον χρόνο, δηλαδή περίπου 250 ευρώ τον μήνα. Αντίθετα, με τις σημερινές αποδόσεις της αγοράς, που συχνά κινούνται στο 5% ή και υψηλότερα, το ίδιο ακίνητο θα μπορούσε να νοικιάζεται περίπου 415 ευρώ τον μήνα.
Στην πράξη, η διαφορά μπορεί να φτάνει ακόμη και κοντά στο 40%. Και σε μια αγορά όπου τα ενοίκια έχουν πάρει ασανσέρ χωρίς κουμπί καθόδου, αυτό δεν είναι μικρό πράγμα.
Γιατί δίνεται φοροαπαλλαγή στους κατασκευαστές
Η λογική του προγράμματος είναι να δημιουργηθεί κίνητρο για την είσοδο νέων κατοικιών στην αγορά. Σήμερα υπάρχουν πολλά κτίρια που παραμένουν ανενεργά, εγκαταλελειμμένα ή ακατάλληλα για κατοίκηση, ενώ την ίδια στιγμή χιλιάδες νοικοκυριά δυσκολεύονται να βρουν σπίτι με λογικό ενοίκιο.
Με τη φοροαπαλλαγή, οι εταιρείες θα έχουν οικονομικό όφελος από την επένδυση, ακόμη κι αν εισπράττουν χαμηλότερο ενοίκιο από εκείνο που θα ζητούσε η ελεύθερη αγορά.
Το μοντέλο επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα σε δύο ανάγκες:
από τη μία, να συμφέρει τον επενδυτή να κατασκευάσει ή να ανακαινίσει ακίνητα· από την άλλη, να υπάρξουν κατοικίες που θα απευθύνονται σε πραγματικά νοικοκυριά και όχι μόνο σε όσους αντέχουν τις σημερινές τιμές.
Τι αλλάζει στην αγορά κατοικίας
Το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» επιχειρεί να βάλει περισσότερη προσφορά στην αγορά, ειδικά σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι μεγάλη και τα διαθέσιμα ακίνητα λίγα.
Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο με επιδόματα. Χρειάζονται περισσότερα σπίτια. Και μάλιστα σπίτια που να νοικιάζονται σε τιμές που δεν απαιτούν μισθό υπουργού για ένα δυάρι.
Αν το πρόγραμμα εφαρμοστεί σωστά, μπορεί να λειτουργήσει ως πίεση και στην υπόλοιπη αγορά, οδηγώντας σταδιακά σε πιο λογικές τιμές. Αυτό, βέβαια, θα εξαρτηθεί από το πόσα ακίνητα θα μπουν τελικά στο πρόγραμμα, σε ποιες περιοχές και με ποιους όρους.
Πότε θα ξεκινήσει
Η ενεργοποίηση του προγράμματος αναμένεται μετά το φθινόπωρο, όταν θα εκδοθούν οι απαραίτητες αποφάσεις που θα καθορίζουν τους όρους εφαρμογής, τα δικαιούχα ακίνητα, τις προϋποθέσεις συμμετοχής και κυρίως το ύψος του ελεγχόμενου μισθώματος.
Μέχρι τότε, το μεγάλο ερώτημα παραμένει αν το πρόγραμμα θα καταφέρει να φέρει στην αγορά αρκετά σπίτια ώστε να φανεί πραγματικά στην τσέπη των ενοικιαστών.
Το στοίχημα της προσιτής στέγης
Το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» έρχεται σε μια περίοδο όπου η στέγη έχει γίνει ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά προβλήματα. Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί, τα διαθέσιμα σπίτια είναι περιορισμένα και πολλές οικογένειες αναγκάζονται να δίνουν τεράστιο μέρος του εισοδήματός τους για κατοικία.
Το νέο μοντέλο επιχειρεί να αλλάξει τη λογική: η κατοικία δεν αντιμετωπίζεται μόνο ως επενδυτικό προϊόν, αλλά και ως βασική ανάγκη.
Η επιτυχία του, όμως, θα κριθεί στην πράξη. Αν οι εταιρείες συμμετάσχουν, αν τα ενοίκια μείνουν πραγματικά χαμηλά και αν οι κατοικίες φτάσουν σε όσους τις έχουν ανάγκη, τότε το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» μπορεί να γίνει ένα χρήσιμο εργαλείο στην αγορά.
Αν μείνει στα χαρτιά, θα είναι άλλη μία ωραία ιδέα που χάθηκε στη μετάφραση. Και από τέτοιες, έχουμε δει αρκετές.
