Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών και στη διαχείριση της συνιδιοκτησίας προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης, με στόχο τον εκσυγχρονισμό ενός θεσμικού πλαισίου που παραμένει σε μεγάλο βαθμό βασισμένο σε ρυθμίσεις άλλων εποχών.
Η νομοθετική πρωτοβουλία αφορά την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία και φιλοδοξεί να συγκεντρώσει, να απλοποιήσει και να επικαιροποιήσει διάσπαρτες διατάξεις που σήμερα δημιουργούν συχνά σύγχυση, καθυστερήσεις και δικαστικές διαμάχες μεταξύ συνιδιοκτητών.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το νέο πλαίσιο αναμένεται να πάρει τη μορφή ενιαίου κώδικα ιδιοκτησίας, με στόχο να ξεμπλοκάρουν υποθέσεις ακινήτων που σήμερα παραμένουν «παγωμένες» εξαιτίας παλιών κανονισμών, ασαφών δικαιωμάτων, εκκρεμοτήτων στο Κτηματολόγιο ή διαφωνιών μεταξύ ιδιοκτητών.
Τι αλλάζει στους κανονισμούς των πολυκατοικιών
Ένα από τα βασικά σημεία της μεταρρύθμισης αφορά τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Πολλοί από αυτούς έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες και δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σύγχρονες ανάγκες, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, η εγκατάσταση φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων ή η αξιοποίηση κοινόχρηστων χώρων.
Με τις νέες ρυθμίσεις επιδιώκεται να γίνει ευκολότερη η τροποποίηση παλαιών κανονισμών, ώστε οι πολυκατοικίες να μπορούν να λαμβάνουν αποφάσεις χωρίς να οδηγούνται κάθε φορά σε αδιέξοδο. Κοινώς, το «δεν αλλάζει τίποτα γιατί έτσι το γράφει ο κανονισμός του 1972» φαίνεται πως οδεύει προς αναθεώρηση.
Παράλληλα, προβλέπεται ο αγοραστής ενός ακινήτου να έχει πρόσβαση στον κανονισμό της πολυκατοικίας πριν προχωρήσει στην αγορά. Πρόκειται για μια αλλαγή με πρακτική σημασία, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν περιορισμούς και υποχρεώσεις αφού έχουν ήδη αποκτήσει το ακίνητο.
Νέος ρόλος για τον διαχειριστή και τα κοινόχρηστα
Σημαντικές παρεμβάσεις αναμένονται και στον ρόλο του διαχειριστή. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να ξεκαθαρίσει αρμοδιότητες και διαδικασίες, κυρίως σε ό,τι αφορά τη διαχείριση των κοινοχρήστων και την είσπραξή τους.
Η καθυστέρηση ή η άρνηση πληρωμής κοινοχρήστων αποτελεί ένα από τα πιο συχνά προβλήματα στις πολυκατοικίες, προκαλώντας εντάσεις και οικονομικά κενά στη λειτουργία των κτιρίων. Με τις προωθούμενες ρυθμίσεις, στόχος είναι να επιταχυνθεί η διαδικασία είσπραξης, ώστε να μην επιβαρύνονται μόνιμα οι συνεπείς ιδιοκτήτες και ένοικοι.
Παράλληλα, εξετάζεται η δημιουργία αποθεματικού για τις πολυκατοικίες, καθώς και η ασφάλιση των οικοδομών, ώστε να μπορούν να αντιμετωπίζονται έκτακτες ανάγκες, ζημιές και σοβαρά περιστατικά χωρίς να αναζητούνται λύσεις την τελευταία στιγμή.
Ρυθμίσεις για Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, που τα τελευταία χρόνια έχουν αλλάξει την εικόνα πολλών πολυκατοικιών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές.
Το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί συγκεκριμένο πλαίσιο για τα ζητήματα που προκύπτουν από τη χρήση διαμερισμάτων ως τουριστικών καταλυμάτων. Στόχος είναι να υπάρξει μεγαλύτερη σαφήνεια ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ιδιοκτητών, ενοίκων και συνιδιοκτητών, ώστε να περιοριστούν οι συγκρούσεις μέσα στις πολυκατοικίες.
Το θέμα είναι καυτό, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις οι μόνιμοι κάτοικοι διαμαρτύρονται για αυξημένη κίνηση, θόρυβο και ζητήματα ασφάλειας, ενώ από την άλλη πλευρά οι ιδιοκτήτες επικαλούνται το δικαίωμά τους να αξιοποιούν την περιουσία τους.
Ευκολότερες ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις
Αλλαγές αναμένονται και στα ποσοστά συναίνεσης που απαιτούνται για την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών, επισκευών και ενεργειακών αναβαθμίσεων. Στόχος είναι να μειωθούν τα εμπόδια για παρεμβάσεις που κρίνονται απαραίτητες για τη συντήρηση και τη βελτίωση των κτιρίων.
Στο ίδιο πλαίσιο εξετάζεται η διευκόλυνση της εγκατάστασης φωτοβολταϊκών στις στέγες, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων και αντλιών θερμότητας, ακόμη και όταν υπάρχουν αντιρρήσεις από ορισμένους ιδιοκτήτες για τη χρήση κοινόχρηστων χώρων.
Οι αλλαγές αυτές συνδέονται άμεσα με την ανάγκη ενεργειακής αναβάθμισης του παλαιού κτιριακού αποθέματος της χώρας, καθώς πολλές πολυκατοικίες παραμένουν ενεργειακά ξεπερασμένες και ακριβές στη συντήρηση.
Κατατμήσεις, συνενώσεις και αξιοποίηση ακινήτων
Μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η πρόβλεψη για δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης μεγάλων διαμερισμάτων, ακόμη και όταν υπάρχουν περιορισμοί στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Η ρύθμιση αυτή συνδέεται με την προσπάθεια αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος, ειδικά στις μεγάλες πόλεις.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο αναμένεται να ανοίξει τον δρόμο για την αξιοποίηση δικαιωμάτων υψούν και αδιάθετων ποσοστών σε πολυκατοικίες, είτε με ανακατανομή μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους.
Σημαντική θεωρείται και η επικαιροποίηση των ρυθμίσεων για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί με προσύμφωνο, ώστε να μπορούν να δηλωθούν στο Κτηματολόγιο και στη συνέχεια να μεταβιβαστούν κανονικά.
Στόχος η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων
Ένα από τα βασικά ζητούμενα του νέου πλαισίου είναι η ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών. Σήμερα, πολλές υποθέσεις καταλήγουν στα δικαστήρια και παραμένουν εκεί για χρόνια, μπλοκάροντας μεταβιβάσεις, ανακαινίσεις, αξιοποιήσεις και βασικές αποφάσεις για τη λειτουργία των πολυκατοικιών.
Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή που θα αναλάβει την επεξεργασία του νέου πλαισίου αναμένεται να ολοκληρώσει το έργο της έως τον Σεπτέμβριο, ενώ το σχέδιο νόμου εκτιμάται ότι θα φτάσει στη Βουλή μέχρι το τέλος του 2026.
Οι αλλαγές που σχεδιάζονται αγγίζουν εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοίκους. Αν εφαρμοστούν σωστά, μπορούν να βάλουν τάξη σε ένα πεδίο όπου για δεκαετίες κυριαρχούν παλιοί κανονισμοί, προσωπικές διαφωνίες και διαδικασίες που συχνά κάνουν μια απλή απόφαση να μοιάζει με… οικοδομικό έπος.
