Νέα δεδομένα στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας φέρνει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστό ως ΜΙΔΑ. Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα της ΑΑΔΕ προορίζεται να συγκεντρώσει σε μία βάση τις πληροφορίες που σήμερα είναι διάσπαρτες σε διαφορετικά μητρώα και υπηρεσίες.
Με την πλήρη ανάπτυξη του συστήματος, η οποία τοποθετείται χρονικά μέσα στο 2027, οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν τα στοιχεία των ακινήτων τους και να διορθώσουν πιθανές ασυμφωνίες.
Το ΜΙΔΑ δεν θα δημιουργήσει απλώς έναν ακόμη ηλεκτρονικό κατάλογο. Θα λειτουργήσει ως ενιαίος ψηφιακός φάκελος κάθε ακινήτου, επιτρέποντας στην ΑΑΔΕ να πραγματοποιεί αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις σχετικά με την ιδιοκτησία, τη χρήση, τις μισθώσεις και τα τεχνικά χαρακτηριστικά του.
Πώς θα λειτουργεί το νέο μητρώο
Η πρόσβαση στο ΜΙΔΑ αναμένεται να γίνεται με τους προσωπικούς κωδικούς του myAADE. Μετά την είσοδό του στην εφαρμογή, ο φορολογούμενος θα βλέπει τα ακίνητα που έχουν συσχετιστεί με το ΑΦΜ του.
Πολλά από τα στοιχεία θα εμφανίζονται προσυμπληρωμένα, καθώς η πλατφόρμα θα αντλεί πληροφορίες από διαφορετικές πηγές, όπως:
- τις φορολογικές δηλώσεις Ε1, Ε2 και Ε9,
- το Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ,
- το Εθνικό Κτηματολόγιο,
- τις δηλώσεις μίσθωσης,
- δημόσιους φορείς και οργανισμούς,
- παρόχους ηλεκτρικής ενέργειας και ύδρευσης.
Ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να θεωρήσει δεδομένο ότι τα προσυμπληρωμένα στοιχεία είναι σωστά. Θα έχει την ευθύνη να τα ελέγξει και, όπου προβλέπεται, να επιβεβαιώσει ή να διορθώσει τις σχετικές εγγραφές.
Η κρίσιμη σύνδεση ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ
Μία από τις σημαντικότερες διαδικασίες θα είναι η αντιστοίχιση του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου, δηλαδή του ΑΤΑΚ που χρησιμοποιείται από την ΑΑΔΕ, με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου, τον γνωστό ΚΑΕΚ.
Οι δύο αριθμοί προέρχονται από διαφορετικά συστήματα και δεν είναι σπάνιο να υπάρχουν αποκλίσεις ανάμεσα στις αντίστοιχες εγγραφές. Ένα ακίνητο μπορεί, για παράδειγμα, να εμφανίζεται με διαφορετική επιφάνεια, θέση ή περιγραφή στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο.
Η σωστή αντιστοίχιση θα είναι απαραίτητη ώστε να προκύπτει με σαφήνεια ότι οι εγγραφές των δύο βάσεων αφορούν το ίδιο ακίνητο. Όπου το σύστημα εντοπίζει διαφορές, ο φορολογούμενος θα καλείται να εξετάζει τα δεδομένα και να προχωρά στις αναγκαίες ενέργειες.
Ποια στοιχεία πρέπει να ελεγχθούν
Οι ιδιοκτήτες θα χρειαστεί να εξετάσουν αναλυτικά τον ψηφιακό φάκελο κάθε ακινήτου. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα ακόλουθα πεδία:
- διεύθυνση, θέση και περιγραφή του ακινήτου,
- ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ,
- είδος εμπράγματου δικαιώματος,
- ποσοστό πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας,
- επιφάνεια κύριων και βοηθητικών χώρων,
- όροφος, έτος κατασκευής και λοιπά τεχνικά χαρακτηριστικά,
- αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος,
- στοιχεία παροχής νερού, όπου αυτά είναι διαθέσιμα,
- πραγματική χρήση του ακινήτου,
- στοιχεία ενεργειακής απόδοσης.
Οι ενδιαφερόμενοι δεν θα πρέπει να περιμένουν απαραίτητα το άνοιγμα της εφαρμογής για να αρχίσουν τον έλεγχο. Μπορούν ήδη να συγκρίνουν το Ε9 με τα συμβόλαια, το κτηματολογικό φύλλο, τις δηλώσεις στους δήμους και τα έγγραφα τακτοποίησης αυθαιρεσιών.
Η «παγίδα» των τετραγωνικών μέτρων
Τα τετραγωνικά αποτελούν ένα από τα συνηθέστερα σημεία απόκλισης. Η επιφάνεια ενός ακινήτου μπορεί να έχει δηλωθεί διαφορετικά στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον δήμο ή στον πάροχο ηλεκτρικού ρεύματος.
Πρόβλημα μπορεί επίσης να προκύψει όταν έχουν τακτοποιηθεί αυθαίρετοι χώροι, αλλά η αλλαγή δεν έχει περάσει σε όλα τα σχετικά μητρώα. Αντίστοιχα, κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης και βοηθητικοί χώροι ενδέχεται να εμφανίζονται με διαφορετικό τρόπο από υπηρεσία σε υπηρεσία.
Μία απόκλιση δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο ιδιοκτήτης έχει παρανομήσει. Σημαίνει, όμως, ότι πρέπει να εντοπιστεί η αιτία και να ακολουθηθεί η σωστή διαδικασία διόρθωσης. Σε αρκετές περιπτώσεις θα απαιτείται η βοήθεια λογιστή, μηχανικού, συμβολαιογράφου ή δικηγόρου.
Υποχρεωτική η πραγματική χρήση του ακινήτου
Βασικός στόχος του ΜΙΔΑ είναι να καταγράφεται όχι μόνο ποιος κατέχει ένα ακίνητο, αλλά και πώς αυτό χρησιμοποιείται.
Ανάλογα με την περίπτωση, θα πρέπει να προκύπτει εάν το ακίνητο:
- χρησιμοποιείται ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία,
- εκμισθώνεται,
- παραμένει κενό,
- έχει παραχωρηθεί δωρεάν,
- χρησιμοποιείται για επαγγελματική δραστηριότητα,
- αποτελεί αγροτική έκταση,
- βρίσκεται σε διαφορετικό καθεστώς χρήσης.
Η δήλωση της πραγματικής κατάστασης αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς θα μπορεί να συγκρίνεται με τις φορολογικές δηλώσεις, τις ενεργές παροχές ρεύματος και νερού, τα μισθωτήρια και άλλα διαθέσιμα δεδομένα.
Τι αλλάζει για τις μισθώσεις
Το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται να συγκεντρώσει και τις πληροφορίες που αφορούν την εκμετάλλευση των ακινήτων. Για τα μισθωμένα ακίνητα θα καταγράφονται στοιχεία όπως:
- το ΑΦΜ του ενοικιαστή,
- το συμφωνημένο μίσθωμα,
- η ημερομηνία έναρξης και λήξης,
- το είδος της μίσθωσης,
- η μεταβολή ή η λύση της συμφωνίας.
Στο νέο περιβάλλον προβλέπεται να ενσωματωθούν σταδιακά οι δηλώσεις έναρξης και λήξης μίσθωσης, οι οποίες σήμερα πραγματοποιούνται σε ξεχωριστή εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
Στο πλαίσιο της ψηφιακής παρακολούθησης των μισθώσεων εξετάζεται και η καταγραφή του IBAN στον οποίο καταβάλλεται το ενοίκιο. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει, επομένως, να παρακολουθούν τις επίσημες αποφάσεις για τον χρόνο ενεργοποίησης και το ακριβές περιεχόμενο κάθε υποχρέωσης.
Πού βρίσκεται ο κίνδυνος προστίμων
Οι κυρώσεις συνδέονται κυρίως με την παράλειψη ενημέρωσης, την εκπρόθεσμη υποβολή και την καταχώριση ανακριβών στοιχείων, ιδιαίτερα ως προς τη χρήση του ακινήτου.
Ωστόσο, οι ακριβείς προθεσμίες και η διαδικασία εφαρμογής των προστίμων θα εξαρτηθούν από τις κανονιστικές αποφάσεις που θα συνοδεύσουν την πλήρη λειτουργία του ΜΙΔΑ. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες πρέπει να αποφεύγουν τη βιαστική διόρθωση στοιχείων χωρίς προηγούμενο έλεγχο, αλλά και να μην αγνοούν τις επίσημες προθεσμίες όταν αυτές ανακοινωθούν.
Κατά την έναρξη της νέας πλατφόρμας αναμένεται μεταβατικό διάστημα για τον εντοπισμό και τη διόρθωση λαθών. Αυτό, πάντως, δεν σημαίνει ότι κάθε παράλειψη θα συγχωρείται επ’ αόριστον.
Τι μπορούν να κάνουν από τώρα οι ιδιοκτήτες
Πριν από την πλήρη ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, είναι χρήσιμο να συγκεντρωθούν:
- Η τελευταία εικόνα του Ε9.
- Τα συμβόλαια κτήσης ή μεταβίβασης.
- Ο ΑΤΑΚ και ο αντίστοιχος ΚΑΕΚ.
- Το κτηματολογικό φύλλο και το σχετικό διάγραμμα.
- Οι δηλώσεις μίσθωσης.
- Τα στοιχεία παροχής ρεύματος και νερού.
- Τα έγγραφα τακτοποίησης ή νομιμοποίησης χώρων.
- Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όπου απαιτείται.
- Τα στοιχεία των εμπράγματων δικαιωμάτων και των ποσοστών συνιδιοκτησίας.
Το βασικό μήνυμα είναι απλό: ό,τι εμφανίζεται σήμερα διαφορετικά στο Ε9, στο συμβόλαιο και στο Κτηματολόγιο δεν πρέπει να μείνει για την τελευταία στιγμή. Το ΜΙΔΑ θα κάνει τις αποκλίσεις πολύ πιο εύκολα ορατές — και το κλασικό «έτσι το βρήκα δηλωμένο» δύσκολα θα αποτελεί επαρκή δικαιολογία.
Η λειτουργία και ο σκοπός του ΜΙΔΑ επιβεβαιώνονται στο Επιχειρησιακό Σχέδιο της ΑΑΔΕ και στη σχετική ενημέρωση της ΠΟΜΙΔΑ. Οι τελικές προθεσμίες και τεχνικές υποχρεώσεις πρέπει να ελέγχονται στις αποφάσεις της ΑΑΔΕ όταν δημοσιεύονται.
