Φορολογική ανάσα φέρνει το 2026 η σημαντική μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες, η οποία φτάνει έως και το 35%. Η αλλαγή αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και αποτυπώνεται άμεσα στις φετινές φορολογικές δηλώσεις (Ε1). Κύριες, δευτερεύουσες, εξοχικές αλλά και φοιτητικές κατοικίες μπαίνουν στο ίδιο κάδρο, με λιγότερη —αλλά όχι μηδενική— φορολογική πίεση.
Με απλά λόγια: το κράτος χαλαρώνει λίγο το ζωνάρι, αλλά δεν το λύνει. Τα τεκμήρια μειώνονται, οι λεπτομέρειες όμως εξακολουθούν να κάνουν τη διαφορά.
Πώς διαμορφώνονται τα τεκμήρια διαβίωσης
Το τεκμήριο κατοικίας εφαρμόζεται σε όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από το αν είναι ιδιόκτητα, μισθωμένα ή δωρεάν παραχωρούμενα. Ο υπολογισμός παραμένει κλιμακωτός και εξαρτάται από:
- τα τετραγωνικά μέτρα,
- την τιμή ζώνης,
- το αν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία,
- το αν το ακίνητο είναι μονοκατοικία.
Η μείωση είναι γενναία, αλλά όχι οριζόντια. Όσο «ακριβότερη» η περιοχή, τόσο πιο προσεκτικός πρέπει να είναι ο φορολογούμενος.
Παραδείγματα που δείχνουν τη διαφορά
Για κύρια κατοικία 80 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.750 ευρώ/τ.μ., το τεκμήριο πέφτει από 3.200 σε 2.240 ευρώ, δηλαδή μείωση 30%.
Για κατοικία 120 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 3.000 ευρώ/τ.μ., το τεκμήριο μειώνεται από 8.120 σε 5.252 ευρώ, φτάνοντας το 35%.
Όμως εδώ μπαίνουν οι «αστερίσκοι». Εξακολουθούν να ισχύουν προσαυξήσεις:
- +30% για τιμή ζώνης από 2.800 έως 4.999 ευρώ/τ.μ.,
- +58% για τιμή ζώνης άνω των 5.000 ευρώ/τ.μ.,
- +20% για μονοκατοικίες,
- -50% για δευτερεύουσες κατοικίες.
Συμπέρασμα; Ναι, το τεκμήριο μικραίνει, αλλά η γεωγραφία και ο τύπος του ακινήτου παραμένουν καθοριστικοί.
Αλλαγή κατοικίας μέσα στο 2025
Όσοι άλλαξαν κύρια κατοικία μέσα στο 2025 πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί στη συμπλήρωση του Πίνακα 5 του Ε1. Το σύστημα υπολογίζει αυτόματα την αντικειμενική δαπάνη, με βάση τα δηλωθέντα τετραγωνικά και την τιμή ζώνης.
Λάθος δήλωση σημαίνει λάθος εκκαθαριστικό. Και το λάθος εδώ πληρώνεται.
Πώληση ακινήτου: μην το ξεχάσετε στη δήλωση
Αν πουλήσατε κύρια, δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία μέσα στο 2025, το ακίνητο πρέπει να διαγραφεί από τη δήλωση. Αν μείνει «ξεχασμένο», το τεκμήριο συνεχίζει να υπολογίζεται κανονικά, σαν να το είχατε ακόμα.
Η εφορία δεν ξεχνά. Ο φορολογούμενος όμως συχνά ξεχνιέται.
Διόρθωση στοιχείων ακινήτου
Λάθος τετραγωνικά, λάθος ποσοστό συνιδιοκτησίας ή άλλο σφάλμα; Η λύση είναι μία: διαγραφή του ακινήτου και επανεγγραφή με τα σωστά στοιχεία.
Σημαντικό: οι αλλαγές αυτές επηρεάζουν μόνο το Ε1 και όχι το Ε9.
Φιλοξενία και τεκμήρια
Τα τέκνα που δηλώνονται ως φιλοξενούμενα δεν επιβαρύνονται με τεκμήριο. Το τεκμήριο μεταφέρεται στον φορολογούμενο που δηλώνει ότι τα φιλοξενεί. Με απλά λόγια, όποιος ανοίγει το σπίτι, σηκώνει και το βάρος.
Φοιτητική κατοικία
Η μισθωμένη κατοικία παιδιού που σπουδάζει μακριά από τον τόπο μόνιμης διαμονής δηλώνεται ως δευτερεύουσα κατοικία από τον γονέα. Το αποτέλεσμα είναι αύξηση του συνολικού τεκμαρτού εισοδήματος του γονέα, ακόμη κι αν το παιδί είναι αυτό που μένει μέσα.
Δωρεάν παραχώρηση κατοικίας
Η δωρεάν παραχώρηση κύριας κατοικίας έως 200 τ.μ. από γονείς σε παιδιά ή αντίστροφα παραμένει αφορολόγητη.
Αν όμως τα τετραγωνικά ξεπερνούν τα 200, τότε για το επιπλέον μέρος επιβάλλεται τεκμαρτό εισόδημα ίσο με το 3% της αντικειμενικής αξίας.
Το όριο είναι καθαρό. Ό,τι περισσεύει, φορολογείται.
Αγορά κατοικίας και τεκμήριο απόκτησης
Στο τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων συνυπολογίζονται:
- το τίμημα αγοράς,
- ο φόρος μεταβίβασης,
- τα συμβολαιογραφικά έξοδα,
- κάθε σχετικός φόρος ή δαπάνη.
Όλα αυτά ανεβάζουν το φορολογικό αποτύπωμα της αγοράς.
Κενή κατοικία
Για κενές και μη ηλεκτροδοτούμενες κατοικίες δεν υπολογίζεται τεκμήριο, αρκεί να δηλωθούν σωστά. Προσοχή όμως: η διακοπή ρεύματος δεν καταργεί τον αριθμό παροχής. Το σύστημα τον θυμάται.
10 SOS πριν την υποβολή του Ε1
Ελέγξτε τετραγωνικά και τιμή ζώνης.
Δηλώστε σωστά κάθε αλλαγή κατοικίας.
Διαγράψτε ακίνητο που πουλήσατε.
Προσέξτε τη φοιτητική στέγη.
Δηλώστε σωστά τη φιλοξενία.
Ελέγξτε τη δωρεάν παραχώρηση άνω των 200 τ.μ.
Μην αγνοείτε τις προσαυξήσεις μονοκατοικιών.
Υπολογίστε σωστά τις δευτερεύουσες κατοικίες.
Συμπεριλάβετε όλα τα έξοδα αγοράς.
Δηλώστε έγκαιρα τα κενά ακίνητα.
Η μείωση των τεκμηρίων είναι πραγματική και ανακουφιστική. Αλλά η εφορία παραμένει παιχνίδι λεπτομερειών. Και εκεί, όποιος δεν προσέχει, πληρώνει.
